Объем российского рынка ипотечного жилищного кредитования в 2011 году  приближается к максимальному докризисному уровень в абсолютных цифрах.  По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 10 месяцев текущего года банки выдали почти  450 тысяч кредитов на общую сумму 563 млрд. рублей. Между тем единственный и последний пик ипотеки отмечался в 2008 году и составлял  653,4 млрд.  безусловно, огромная заслуга в росте объемов жилищного кредитования принадлежит АИЖК. Именно благодаря агентству стали существенно снижаться ставки на ипотеку сначала в крупных государственных банках, а затем и в  частных. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по кредитам выдаваемым банками на покупку квартиры не превышает 12%.

В планах АИЖК развивать ипотечные продукты и оставлять невысокие ставки в расчете сделать ипотеку более доступной. Однако, не все идет гладко.  Есть факторы, которые будут препятствовать росту ипотеки. Рассмотрим наиболее существенные из них.

Новый закон  « О залоге» подтолкнет  банки к пересмотру ипотечной политики.

9 декабря 2011 года вступили в силу закон «О залоге».  Согласно нему, если заемщик оказался не в состоянии платить по кредиту  и  передал кредитной организации заложенную квартиру, то  задолженность будет считаться погашенной полностью. Таким образом, банки лишились возможности требовать доплаты в счет выплаты долга  от заемщика в случае снижения цен на недвижимость. Как планируют кредитные учреждения компенсировать свои риски? Эксперты видят два пути: страхование  и повышение первоначального взноса, причем большинство склоняется к приоритету второго. Дело в том, что банки не вполне уверены в эффективности механизма страхования. Несмотря на то, что страхование сделки с невысоким первоначальным взносом является обязательным условием, кредитные организации считают этот  алгоритм  скорее дополнительным способом уберечься от рисков, чем надежной подушкой безопасности. Практика показывает, что опасность дефолта заемщика обратно пропорциональна величине первоначального взноса.  Достаточно уверенно банки чувствуют себя, выдавая ипотечные займы в размере не более 70% от стоимости квартиры.

Теперь банк не сможет требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Это может подтолкнуть банки к страхованию рисков от убытков при снижении стоимости недвижимости. Однако банкиры говорят, что проще свернуть ипотечные программы с низким уровнем первоначального взноса.

Новая волна кризиса заставит банки быть осторожнее

 Крупнейшие банки, Сбербанк и ВТБ24, начинают создавать дополнительные ежемесячные резервы. По наблюдениям банкиров, на подходе первые приметы кризиса: просрочки по нецелевым кредитам стали расти. Безусловно, такая тенденция заставит кредитные организации максимально тщательно относиться к выбору заемщиков. Можно также ожидать пересмотра существующих ипотечных программ, разумеется, не в сторону их доступности.

Отмена партнерами АИЖК льготных условий перечисления платежей косвенно увеличила ставку кредитования на 1-1,5%

До сих пор покупка агентством у банка ипотечного кредита никак не отражалась на заемщике. Получив от АИЖК уведомление о смене кредитора, он по-прежнему  вносил платежи в банке, выдавшем кредит. При этом последний, по договоренности с агентством, зачастую не брал за это дополнительную плату.  В июне банки-партнеры АИЖК отменили льготы, назвав их нарушением закона о конкуренции, ввиду того, что данные льготы могут быть истолкованы как преимущества для клиентов агентства. С этого момента платежи по ипотечным сделкам стали проводиться со стандартной комиссией кредитных учреждений. Тарифы за перевод средств у банков различны и колеблются от 0,5 до 3%, правда, часто с  предельной суммой (например, 2000 рублей  у Сбербанка, 1000 рублей у банка «Возрождение» и т.д.) Эксперты подсчитали что взимание платы за перевод в пользу АИЖК по ставке 1,5% в среднем увеличивает эффективную ставку по кредиту почти на 1% годовых.

Начиная с осени в связи с перебоями с ликвидностью многие некрупные банки стали стремиться к избавлению от ипотечных портфелей. Поскольку основным покупателем по-прежнему является АИЖК, то вопрос о взимании дополнительной платы за перевод охватывает все большее количество заемщиков. По сути,  из-за такого маневра ипотека от АИЖК, декларировавшаяся ранее как наиболее доступная,  по своим условиям стала все меньше отличаться от ипотеки коммерческих банков.

Таким образом, рост ипотеки, который мы наблюдали в текущем году можно назвать рекордным и  с вескими основаниями прогнозировать его существенное замедление в рамках стандартной ипотеки.  Эксперты предполагают, что при условии относительной внешнеэкономической стабильности объем ипотечного кредитования  в будущем году вряд ли увеличится более чем на треть.