Аукционы коммерческой недвижимости

Продажа/покупка коммерческой недвижимости на аукционе

Аукционная система продажи коммерческой недвижимости – механизм, встречающийся в Вятке в основном в ходе приватизации государственного и муниципального имущества. Таковы требования законодательства о приватизации.

Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в частной собственности встречается чрезвычайно редко. Ещё реже можно встретить профессионального аукциониста – девелопера, который квалифицированно организует продажу объекта недвижимости.

Обсуждаемый и предлагаемый способ – аукцион – прогрессивный инструмент выявления покупателей и формирования спроса, имеющий хорошие перспективы. В ближайшие годы следует ожидать существенного увеличения доли продаж крупных объектов коммерческой недвижимости с аукционов с применением новых подходов к формированию спроса на конкретные объекты недвижимости.

Освоение новых технологий – дело времени, риелтерские компании, которые первые предложат подобные услуги, получат конкурентное преимущество.


Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости

Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости города Кирова и области позволяет выявить следующие особенности:

- Доведение информации о предлагаемых к продаже объекта осуществляется неудовлетворительно и в неполном объеме. Объявления о продаже не раскрывают и малой доли информации, которая могла бы быть полезной потенциальному Покупателю. Предложение, как правило, ограничивается общими характеристиками объекта и его расположением. В лучшем случае прилагаются фотографии объекта.

Потенциальному Покупателю необходимо знать перспективность вложений в объект, иметь информацию о справедливости установленной цены и перспективах повышения (снижения) стоимости объекта и варианты его использования в будущем, технологические особенности объекта, в том числе разрешённые мощности на присоединение к энергоресурсам и так далее.

Результатом недостатка имеющейся информации является чрезвычайно высокие затраты на процедуры приобретения/продажи объекта и доведение его до состояния необходимого использования;

- Цена на объекты недвижимости определяется… «примерно», без учёта индивидуальных характеристик объекта и перспектив развития населенного пункта. Результатом такого подхода в ценообразовании являются потери Продавцов и Покупателей оттого, что первые продешевили продешевили, а последние - переплатили за объект. Зачастую, в ходе переговоров по продаже (покупке) недвижимости имеется массовый срыв сделок, поскольку стороны не имеют представления о том, в каком ценовом диапазоне и как им стоит торговаться, обсуждая конечную цену продажи;

- Оборачиваемость объектов по срокам их покупки/продажи неудовлетворительна. Собственники «выходят из актива» в течении нескольких месяцев, а иногда на поиск Покупателя уходят целые годы.

- Покупатели (Инвесторы) из других регионов привлекаются к процедуре продажи крайне неэффективно. Вместе с тем рынок недвижимости (особенно крупных объектов), предполагает капитальные затраты на её приобретение, следовательно продавцы должны ориентироваться на инвесторов из других регионов;

- Большая часть сделок в соответствии с требованиями Продавцов осуществляется с использованием чёрных денег, то есть неофициальной составляющей в расчётах. Это негативно сказывается на спросе, поскольку объём бездокументарных операций с использованием «налички» всё больше сокращается в масштабах страны. Вместе с тем, в работе риелтеров достаточно квалифицированного налогового планирования для того, чтобы существенно уменьшить налоговую нагрузку доходов от продажи недвижимости.

В создавшейся ситуации актуальным для нашего региона является выработка принципиально новых технологий, применяемых в обороте коммерческой недвижимости. Одним из методов организации продажи коммерческой недвижимости является поведение торгов по продаже в форме аукционов.


Методика аукционной продажи

Потенциальный продавец недвижимости, имеющий намерение относительно быстро продать объект за справедливую цену обращается к специализированной компании (далее, Аукционист).

В соответствии с условиями договора Аукционист берётся осуществить следующие действия и мероприятия:

- детально изучить продаваемый объект и подготовить необходимый объём информации, подлежащей доведению до потенциального Покупателя (включая общее портфолио объекта, его технологические особенности, визуальные материалы в виде фотографий и видеосъёмок);

- изучить спрос на продаваемый объект недвижимости определить круг потенциальных Покупателей (в том числе, исходя из географических сегментов);

- определить потенциал объекта, то есть смежные варианты его использования, а так же перспективы изменения цены на объект в будущем;

- выявить коридор рыночных цен, в том числе его нижнюю и верхнюю границу, а так же рекомендуемые условия совершения сделки;

- осуществить налоговую очистку будущей сделки, в том числе действия, направленные на минимизацию налоговых платежей доходов от продажи;

- разработать программу рекламных мероприятий по проведению аукциона, в том числе разработать рекламные мероприятия, выявить необходимые рекламные площадки (исходя из портрета потенциальных покупателей), осуществить массовое и адресное раскрытие информации об аукционе и объекте для продажи;

- реализовать рекламную программу, в том числе осуществить авторский и иной надзор за выполнение договорных условий с рекламными организациями;

- найти финансового партнёра – лизинговую компанию и (или) банк, гарантирующую финансирование сделки для потенциального покупателя;

- провести аукцион и продать объект недвижимости победителю, оформить сделку и обеспечить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.


Результаты и преимущества аукционной продажи недвижимости

Проведение аукциона по предложенной методике позволит Продавцу:

- выявить реальный спрос на объект в ходе подготовки аукциона;

- оптимально ускорить процедуру продажи недвижимого имущества;

- получить за объект справедливую цену;

- сократить издержки по продаже недвижимости (в том числе налоговые);


Покупатель получает следующие преимущества:

- полную и достоверную коммерческую информацию о недвижимости;

- приобретает объект недвижимости по справедливой цене;

- имеет гарантии прозрачности и официального характера сделки;


В настоящий момент компания «Мета-Лизинг» отлаживает процессы по оказанию услуг по продаже недвижимости с аукциона. Приглашаем риелтерские компании к сотрудничеству в области этих разработок и вывода на рынок аукционной системы продажи активов.

© Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script , 2004-2017
Design and programming by Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script
Rambler's Top100